Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine eigene Einkunftsart nach § 21 EStG. Dazu zählen Mieten und Pachten für Grundstücke, Gebäude, Untermiete und bestimmte Rechte (z. B. Erbbaurechte). Anders als gewerbliche Vermietung unterliegen sie nicht der Immobiliensteuer.

Welche Kosten kannst du absetzen?

• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude: meist 2 % linear, bei Neubau ab 2023 wieder degressive AfA bis 5 % möglich
• Schuldzinsen aus Darlehen zur Finanzierung der Immobilie
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Renovierungen (sofort abziehbar)
• Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer, Verwalterkosten, Fahrtkosten zur Immobilie

Wann liegt eine verdeckte Gewerblichkeit vor?

Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräussert (Drei-Objekt-Grenze), gilt als gewerblicher Grundstückshandler — die Spekulationsfrist greift dann nicht mehr, und es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an. Tipp: Verluste aus V+V (z. B. in den ersten Jahren durch hohe Schuldzinsen) verrechnest du mit anderen Einkünften — prüfe aber die Einkünfteerzielungsabsicht, sonst stuft das Finanzamt deine Vermietung als Liebhaberei ein. Verwandt: Abschreibung, Immobiliensteuer.